A chaque fois que nous rencontrons des investisseurs, lors de nos passages à Nouméa ou à Tahiti, une question revient souvent : que pensez-vous des apparts-hôtels ?
Beaucoup de personnes ayant investi récemment dans les apparts-hôtels se disent être finalement déçus quelques années plus tard, voici principalement pourquoi :
Si l’investisseur décide d’acheter sur plan, les frais de syndic sont pratiquement inexistants la première année, cela donne l’impression que les charges resteront faibles et peut donner envie aux investisseurs de se laisser tenter. Mais ces charges ne resteront pas faibles bien longtemps. Il faudra rapidement financer de multiples maintenances beaucoup plus fréquentes car il s’agit bien d’un bâtiment hôtelier qui, à cause du passage, subit forcément plus d’usure.
De plus, dans le cadre de baux commerciaux dans le monde anglo-saxon (magasins, bureaux, etc…), les impôts locaux et les frais de syndic sont normalement à la charge du locataire, qui devra régler ces frais en plus du loyer à verser.
Malheureusement, dans le cadre exceptionnel d’un appart-hôtel, ces charges vous incombent en tant que propriétaire. Avec ce type d’investissement, c’est donc à vous de payer les impôts fonciers et les frais de syndic, réduisant ainsi drastiquement votre rentabilité réelle, avant même de payer les frais liés à la comptabilité et le règlement des impôts sur le revenu dans le pays d’origine des revenus locatifs.
Par ailleurs, les projets neufs nécessitent souvent deux ans entre la vente sur plan et la mise en exploitation. Cela oblige les acquéreurs à patienter parfois plusieurs années avant de percevoir leurs premiers loyers. Cette situation n’est pas idéale car avec les taux bancaires actuellement proposés, personne ne souhaite voir dormir son argent aussi longtemps.
Mais la réelle question à se poser est la suivante :
Est-il vraiment nécessaire d’aller faire la promotion de ce type de produit dans de petits pays, souvent mal informés, alors qu’il existe des marchés beaucoup plus importants, débordant d’investisseurs friand de bonnes opportunités ?
Ces investisseurs s’intéressent peu à ce type de bien car souvent trop contraignant et les incertitudes liées à la revente les poussent à s’orienter vers d’autres types d’investissements, bien plus souples et rentables.
Enfin, lorsque vous souhaiterez finalement revendre, à qui s’adresserait alors ce type de bien ?
Ce type de bien s’adresse principalement au marché très réduit des investisseurs étrangers, qui ont pour seul objectif la rentabilité réelle.
Mais est-ce que cet éventuel futur investisseur bénéficiera des mêmes garanties auxquelles vous avez eu droit initialement ? Combien d’années de loyer garantie va-t-il lui rester ? Dans quelles proportions les charges et les impôts auront augmentés d’ici-là ? Ne sera-t-il pas plus intéressant d’investir directement dans un projet neuf?
Ces problématiques ont bien été comprises par bon nombre d’investisseurs. C’est la raison pour laquelle ils se concentrent vers d’autres types d’investissements immobiliers professionnels, plus rentables, plus souples et plus solides. Car pour tout investissement, il faut poser les bonnes questions pour obtenir les bonnes réponses.
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