Comment expliquer qu’aux Etats-Unis les loyers « garantis » ne sont plus payés dans la majorité des cas ? Qu’en Nouvelle-Zélande et en Australie les investissements immobiliers « garantis » ont vu leurs revenus bruts diminués d’un tiers dans le meilleur des cas ? Ou encore, qu’en Asie du sud-est 100% des fameux revenus « garantis » ne sont tout simplement plus versés aux investisseurs ?
Nous avons tous déjà vu des propositions d’investissement où les loyers « garantis » étaient l’argument de vente majeur. Le mot « garanti » est justement utilisé pour rassurer les investisseurs en laissant sous-entendre que « jamais » ils ne verront leurs revenus diminuer ou même disparaitre.
Avec la crise du Covid-19 de nombreux investisseurs ont étés surpris de voir le versement de leurs revenus vendus comme « garantis » grandement rognés, voire complètement disparaitre dans la plupart des cas.
Quelques pistes pour commencer
Afin d’éviter les mauvaises surprises, voici les bonnes questions à se poser pour tous types d’investissement « garantis » :
- D’où proviennent les fonds permettant de reverser les revenus aux investisseurs ?
- Comment fonctionne ladite garantie, qui est le garant des revenus en cas de problème et dans quelles conditions ?
- Le garant est-il un Etat ? Une banque ? Une assurance ? Un simple franchisé ? Ou est-ce une société privée établie à l’étranger ?
Il est possible que vous n’ayez pas eu de réponses très claires à ces questions.
Un investissement garanti uniquement si tout va bien
Pour les investissements dits garantis il faut bien comprendre l’utilité d’avoir un garant solvable en cas de problème. Par exemple, une banque peut exiger un garant lors d’une demande de prêt. Si le débiteur fait défaut, c’est donc le garant qui prend le relai, assurant ainsi à la banque la continuité des paiements même en cas de problème.
Bien évidemment cela ne fonctionne pas de la même manière avec les investissements immobiliers vendus comme « garantis », car aucun garant n’a permis d’assurer la continuité du versement des revenus contractuels.
La crise n’a fait que révéler les défaillances de ces investissements qui ont laissé les investisseurs sur le carreau. Il suffit de se renseigner auprès d’investisseurs existants pour en avoir la confirmation.
Il y a deux problèmes majeurs avec les investissements immobiliers « garantis » : ladite garantie ne fonctionne que lorsque tout va bien, de plus, cela oblige à concentrer son investissement exclusivement sur un seul secteur, généralement celui du tourisme, ce qui revient à mettre tous ses œufs dans le même panier.
De quoi faut-il se méfier lorsque l’on prospecte pour un investissement ?
- D’un prestataire de services qui ne soit pas spécialisé dans le seul domaine de l’investissement mais qui propose une multitude d’autres prestations. Bien évidemment, une agence multi-casquettes ne sera jamais aussi fiable qu’un cabinet d’expertise spécialisé en investissement.
- Comme précédemment, si le prestataire de services n’est pas spécialisé dans un seul pays mais propose des investissements aux quatre coins du globe, alors en coulisse il sollicite forcément des partenaires dans chaque pays et cette multitude d’intermédiaires fini par coûter cher à l’investisseur.
- Une rentabilité très alléchante est souvent mise en avant pour attirer les investisseurs, mais cela vient forcément avec son lot de risque non-négligeable.
- Une communication particulièrement orientée sur des loyers ou une plus-value « garantie », qui comme démontré plus haut n’a aucune valeur.
- Des prestataires de services qui proposent plusieurs investissements dans divers secteurs (sous couvert de diversification) mais qui sont en réalité tous gérés par un seul et même groupe commercial, ce qui revient encore une fois à mettre tous ses œufs dans le même panier.
- Des investissements donnant l’impression d’être gratuit au départ. Les sociétés qui proposent ces investissements sont fortement rétro-commissionnés, ce qui augmente artificiellement le prix d’entrée et ces frais indirects finissent malheureusement par coûter cher à l’investisseur (délai de carence/jouissance, importants frais de sortie, etc).
- Lorsque l’ensemble de l’investissement repose sur un seul secteur (tel que le tourisme par exemple).
- Des prestataires de services qui affichent au grand public divers investissements qui ont pour la plupart un niveau de risque élevé, mais sans forcément les présenter comme tels, pour ensuite demander au client de signer une déclaration prouvant qu’il est un « investisseur expérimenté », bien que très peu sont dans cette catégorie, voire pas du tout.
Alors, à quoi reconnait-on un bon investissement immobilier ?
- Lorsque celui-ci est adossé à d’importantes structures immobilières (plusieurs milliards de dollars, par structure).
- Par la qualité des locataires comme des banques, des institutions, des multinationales, etc.
- Un nombre important de locataires, ce qui permet de diluer efficacement le risque locatif.
- Une diversification dans plusieurs secteurs immobiliers (bureaux, industriel, santé, etc.) afin de ne pas être exposé à un seul type de locataire et ainsi éviter que ses revenus ne proviennent d’un seul et même secteur d’activité.
Idéalement, un bon investissement cumule l’ensemble des points ci-dessus.
Ce qu’il faut retenir de la crise
Désormais aucun investisseur ne peut nier les risques inhérents aux investissements dits garantis ou avec de fortes rentabilités. Dans la majorité des cas, cette garantie ne vaut pas plus que le papier sur lequel elle est écrite étant donné que celle-ci ne fonctionne pas lorsque l’on en a besoin. C’est un peu comme si un concessionnaire automobile garantissait ses véhicules… tant qu’ils fonctionnent.
Si on fait le bilan, ce sont bien les investissements n’ayant pas besoin de proposer de garantie particulière, mais proposant une vraie diversification, qui s’en sont le mieux sorti.