Comment investir en Nouvelle-Zélande en 2024 ?
Ces dernières années beaucoup de changements ont eu lieu, autant sur le plan législatif que d’un point de vue de l’évolution des prix de vente des biens immobiliers en direct. Ce qui était rentable à l’époque ne l’est plus forcément aujourd’hui car les conditions d’achat ont drastiquement changé.
Pour comprendre comment investir en Nouvelle-Zélande en 2020, voici un tour d’horizon rapide des tenants et aboutissants des 5 types d’investissements immobiliers encore possibles pour les non-résidents en Nouvelle-Zélande :
Les fameux derniers appartements résidentiels encore disponibles aux étrangers
Il s’agit des tous derniers biens neufs construits avant le passage de la nouvelle loi qui restreint les investissements étrangers depuis octobre 2018. Ces appartements résidentiels classiques disposent donc d’une exemption et les investisseurs étrangers peuvent en disposer comme bon leur semble.
Le problème c’est que l’investisseur va le payer très cher. Comme vous l’aurez certainement constaté, les agences immobilières spécialisées les proposent à des prix très largement supérieurs à la réalité du marché.
Ceci explique probablement pourquoi ces biens ne sont toujours pas vendus (même pas à des néo-zélandais) depuis 2018. Sans compter que la location éventuelle de ce type de bien, à ce prix, ne donne aucun sens économique.
C’est bien dommage quand on sait que cette loi a vu le jour à cause de ce type de comportement opportuniste, les étrangers sont finalement les seuls à en payer aujourd’hui les conséquences.
+ Encore la possibilité d’y résider
+ Possibilité d’y loger sa famille à l’année (études…)
– Prix particulièrement au-dessus du marché
– Peu de choix
– Rentabilité locative particulièrement faible car prix d’achat surcoté
Les appartements hôteliers classiques
Il existe plusieurs types d’appart-hôtels. Certains proposent un pourcentage des revenus de la chambre et proposent plus de flexibilité sur les condition d’utilisations de son bien comme la possibilité de le sortir du parc hôtelier. D’autres systèmes proposent quant à eux, de contractualiser les revenus bruts avant charges mais imposent des conditions d’utilisations strictes.
Dans tous les cas et contrairement aux autres types de biens commerciaux (voir les locaux commerciaux en direct plus bas), les charges et impôts fonciers incombent chaque année à l’investisseur. Par ailleurs, leurs augmentations régulières sont à prendre en compte lors du calcul de rentabilité.
+ Possibilité d’y séjourner quelques jours par an
+ Gestion effectuée en interne
– Charges et impôts annuels à payer par l’investisseur malgré le bail commercial
– Les charges et impôts (commercial rates) ont tendance à augmenter plus vite que les loyers
Les appartements de type « visitor accomodation »
L’astuce ici est de proposer une sorte d’hybride entre un appartement classique et un appartement type hôtelier : vous pouvez y vivre presque 6 mois par an et le reste du temps il devra être mis en location par une société hôtelière ou une agence de location sans garantie de loyer.
Malgré un prix d’achat élevé, quasiment équivalent à un appartement classique, ce type de bien reste un bien commercial. Contrairement à un appartement classique, l’investisseur ou sa famille ne peut donc pas en bénéficier comme il le souhaite, car le propriétaire a souvent l’obligation de le mettre en location plus de 6 mois par an.
Il faut ajouter que leurs statuts de biens commerciaux impliquent que l’investisseur devra payer des impôts fonciers et locaux plus élevés que pour du résidentiel à surface égale. Cela en fait donc un bien coûteux à l’année, réduisant d’autant la rentabilité locative.
+ Possibilité d’y loger partiellement
+ Possibilité d’y faire séjourner sa famille en vacances
– Produit cher compte tenu des restrictions, prix équivalent à du résidentiel
– Uniquement disponible dans certaines régions
– Frais et impôts annuels plus importants que dans le cadre du résidentiel
Les locaux commerciaux en direct
L’achat de locaux commerciaux en direct n’est pas régulé par la nouvelle loi car celle-ci ne concerne que les habitations résidentielles. Les non-résidents peuvent donc acquérir ces biens commerciaux, neufs ou sur le marché de l’ancien.
Il faut savoir que le marché locatif commercial est complètement différent du résidentiel. Contrairement au résidentiel où tout le monde a besoin de se loger, pour être certain de louer toute l’année son bien commercial celui-ci doit être placé stratégiquement, idéalement « pignon sur rue » pour favoriser le passage et la visibilité. Ces biens commerciaux, idéalement placés, sont très onéreux et donc peu accessibles pour un investisseur indépendant.
Ce type d’investissement peut être particulièrement rentable car contrairement au résidentiel et contrairement aux systèmes hôteliers, les locataires de locaux commerciaux doivent payer l’OPEX (Operating Expenses) en plus de leur loyer. C’est-à-dire que les charges de syndic ainsi que les impôts fonciers sont ici payées par les locataires, ce qui réduit fortement les coûts à l’année pour les propriétaires qui obtiennent donc une meilleure rentabilité.
+ Les charges de syndic et les impôts fonciers sont payés par le locataire en plus du loyer
+ Charges minimales pour les propriétaires
+ Souvent plus rentable que les autres types d’investissements
– Prix particulièrement élevés pour les bons emplacements avec faible risque de vacances
– Diversification limitée
L’achat de parts dans des parcs immobiliers professionnel existants
Comme évoqué plus haut, les emplacements de biens commerciaux de qualité sont rares et donc très onéreux. L’acquisition d’immobilier commercial sous forme de parts permet à des investisseurs indépendants d’accéder à ces emplacements de qualité pour des sommes plus raisonnables. De plus, l’investissement s’effectue dans un parc immobilier professionnel existant, cela permet de diluer le risque locatif avec un grand nombre de locataires et obtenir de très bons rendements nets après impôts.
Cependant, étant donné que la Nouvelle-Zélande est juridiquement différente de la France et qu’il ne s’agit pas d’un investissement immobilier en direct, les banques Françaises ne sont pas disposées à accorder de prêts. Par ailleurs, depuis déjà plusieurs années, les banques locales ne prêtent plus aux étrangers, peu importe l’investissement. Il existe des organismes locaux privés qui peuvent prêter aux étrangers sous certaines conditions, mais à des taux d’emprunts prohibitifs comparé à la France.
Ce type d’investissement s’adresse donc plutôt à des personnes ayant déjà une épargne disponible via une vente récente, un héritage ou encore des actifs sur des supports peu performants comme par exemple des assurances vie, des comptes à terme, etc.
Par contre, il faut savoir qu’il existe plusieurs types d’investissements immobiliers professionnels sous forme de parts mais qui ne présentent pas tous les mêmes risques. C’est la raison pour laquelle avant d’investir dans ce type de produit, il est primordial de vérifier que l’expert délivrant le conseil personnalisé sur les choix d’investissements dispose d’au moins dix ans d’expérience dans l’investissement sous forme de parts avec une clientèle locale. Mais surtout il faut s’assurer que ce soit son unique activité professionnelle. Seul un véritable spécialiste peut réunir tous ces critères.
+ Revenus nets, aucune charge de syndic ou impôts fonciers à prévoir
+ Aucune gestion nécessaire
+ Rentabilité nette, après impôt, supérieure aux autres types d’investissements immobiliers
– Nécessite d’avoir des fonds disponibles (pas d’effet de levier bancaire)
– Les conditions de revente dépendent du type d’investissement choisi
Avant le passage de la nouvelle législation en octobre 2018, il était encore possible d’investir avec uniquement l’intention d’obtenir un pied à terre en Nouvelle-Zélande à moindre coût, en achetant un bien, même sur le marché de l’ancien. Aujourd’hui ce n’est plus possible car il faut se tourner sur les seuls produits encore disponibles pour les étrangers et donc extrêmement onéreux. Cela change complètement la donne car désormais l’intention des investisseurs est d’obtenir un rendement fiable tout en diversifiant ses actifs en dehors de son pays d’origine.
Comme vous pouvez le constater, tous les investissements ne se valent plus car le rendement dépend avant tout du prix d’achat et des charges associées. Cela a fait évoluer les manières d’investir en Nouvelle-Zélande car ce qui était rentable avant ne l’est plus forcément aujourd’hui.
A l’heure où trouver des rendements performants dans des pays fiables et stables, ce qui n’est pas chose facile, les investisseurs doivent désormais redoubler de vigilance s’ils veulent continuer à faire de bons choix.
L’équipe de New Zealand Guidance Plus et son réseau de spécialistes reste à votre disposition pour toutes questions relatives à votre investissement :