Bien qu’il soit toujours possible d’investir dans plusieurs secteurs immobilier en Nouvelle-Zélande, la plupart des gens pensent d’abord au résidentiel. Cependant il existe d’autres types d’immobilier, souvent plus adaptés pour les étrangers, qui seront également abordés dans cet article.
Peut-on toujours devenir propriétaire en Nouvelle-Zélande en 2024 ?
Il est évidement toujours possible de devenir propriétaire en Nouvelle-Zélande. Cependant, depuis l’arrivée de la loi sur l’investissement étranger en 2018 (voir la vidéo), le marché de l’immobilier résidentiel existant (l’ancien) est dorénavant uniquement accessible aux Néo-Zélandais. Il existe une petite exception où seuls certains biens résidentiels vendus sur plan peuvent être proposés à des étrangers à condition de respecter certains critères, rendant ces biens de facto beaucoup plus onéreux.
De plus, cette loi interdit aux investisseurs étrangers de profiter de leur bien comme pied à terre ou d’en faire profiter leur famille, même si celui-ci fait partie de l’exception. Le bien devra être dédié à la location sur le marché local exclusivement.
Dans ces conditions est-il toujours intéressant d’investir dans le résidentiel ?
Le principal problème pour les investisseurs étrangers c’est que l’immobilier résidentiel qui rentre dans le cadre de cette loi est vendu au-dessus du prix du marché, auquel s’ajoute souvent des frais d’agence « francophone » à l’achat.
En effet, acheter un bien beaucoup trop cher rend mécaniquement sa rentabilité médiocre, car comme pour tout investissement immobilier en direct, les loyers sont versés bruts avant les charges. Il faut donc soustraire à ces revenus les frais de comptabilité annuels, les frais de syndic, les impôts fonciers et les impôts sur les revenus locatifs en Nouvelle-Zélande.
Les conditions d’achat imposées aux non-résidents pour l’immobilier résidentiel rendent donc d’autant plus difficile une plus-value à la revente ainsi qu’une rentabilité particulièrement décevante.
Heureusement, cette problématique ne se pose pas pour les autres types d’investissement en Nouvelle-Zélande.
S’il n’est possible d’acheter de l’immobilier que pour investir, n’y a-t-il pas mieux que le résidentiel pour les investisseurs étrangers ?
La Nouvelle-Zélande propose de nombreuses possibilités d’investissement pour les étrangers. La stabilité économique du pays en fait une destination de choix pour les investisseurs de tous horizons.
L’immobilier professionnel est une alternative particulièrement intéressante car ce secteur ne subit pas la même pression que le résidentiel, celui-ci n’est donc pas soumis à la loi sur l’investissement étranger tout en proposant une excellente rentabilité.
Le cas particulier de l’investissement hôtelier
Bien que l’hôtelier soit toujours disponible pour les étrangers car considéré comme du commercial, cela implique d’investir dans l’unique secteur du tourisme. La pandémie du Covid-19 a mis en lumière le risque important lié à tout investissement dont les revenus sont uniquement liés à un seul secteur, particulièrement celui du tourisme, qui a été le plus impacté par la crise et le plus longtemps.
Les risques inhérents à l’investissement hôtelier ont eu pour conséquence le fait que beaucoup d’investisseurs ont perdu tout ou partie des revenus qui leurs avaient été « garantis » (parfois jusqu’à -70%) et doivent malgré tout continuer à payer les frais de copropriété et les impôts fonciers, ce qui a laissé un goût amer à bon nombre d’investisseurs.
Quels types d’investissements restent disponibles pour les étrangers en 2024 ?
Il existe plusieurs types d’investissements accessibles aux investisseurs étrangers tel que les investissements dans le domaine de l’immobilier commercial ou professionnel avec les syndications/fonds d’immobilier commerciaux, les Sociétés Immobilières en Nouvelle-Zélande (SINZ) et dans une moindre mesure l’investissement dans le domaine de l’agriculture, des forêts, du tourisme, etc.
En observant attentivement tous les aspects des investissements disponibles, force est de constater que tous ne se valent pas, du moins pour les étrangers, tant sur le plan de la rentabilité nette après impôts, que sur le plan des démarches administratives annuelles qui incombent à l’investisseur. Mais surtout, tous ne se valent pas en termes de risque.
Par exemple, certains investissements nécessitent l’ouverture d’un identifiant fiscal néo-zélandais ce qui rendra obligatoire, quoi qu’il arrive, d’effectuer des déclarations fiscales en Nouvelle-Zélande chaque année. Pourtant, il existe bien des investissements adaptés pour les investisseurs étrangers, ne nécessitant pas la création d’un identifiant fiscal néo-zélandais et qui ne sont donc pas soumis à des démarches récurrentes.
Pourquoi l’immobilier professionnel via les SINZ est le mieux adapté pour les investisseurs étrangers ?
Les placements via les SINZ permettent d’investir sous forme de parts dans d’importants parcs immobiliers professionnels néo-zélandais et celles-ci reversent une partie des loyers aux investisseurs au prorata du nombre de parts possédées.
L’investissement via les SINZ est particulièrement adapté pour les étrangers, principalement pour trois raisons :
1) La fiscalité et les démarches sont plus adaptées pour les investisseurs étrangers
Contrairement à d’autres types d’investissement dans l’immobilier commercial ou dans le domaine de l’agriculture, les placements via les SINZ ne nécessitent pas de créer de numéro d’identifiant fiscal Néo-Zélandais en tant qu’étranger.
Cela évite donc à l’investisseur de devoir effectuer des déclarations annuelles ou de devoir faire appel à un comptable, par ailleurs, l’ouverture d’un compte en banque en Nouvelle-Zélande est optionnelle. Cela permet d’effectuer toutes les démarches d’investissement à distance.
Les SINZ sont fiscalement adaptées pour les investisseurs étrangers car, comme expliqué plus haut, aucun identifiant fiscal n’est nécessaire et l’imposition sur ces revenus est fixé à seulement 15% pour les non-résidents.
A contrario, les syndications ou fonds d’immobilier commerciaux ne sont pas fiscalement adaptés pour les investisseurs étrangers. Ceux-ci seront systématiquement soumis à l’un des taux les plus élevés en Nouvelle-Zélande, soit 28% d’imposition fixe car non-résidents. C’est d’ailleurs pour cette raison que la rentabilité est toujours affichée en brut, cela leurs permet de paraitre plus compétitifs.
Donc, les impôts des SINZ étants quasiment divisés par deux pour les étrangers, les revenus nets sont presque systématiquement plus importants que ceux proposés par les fonds d’immobilier commerciaux et autres fonds d’investissements.
2) Les SINZ sont particulièrement flexibles grâce à leur grande liquidité
La première question que l’on se pose avant d’investir est : comment va se passer la revente de mon investissement ?
Il est particulièrement important, surtout lorsque l’on investit dans un pays étranger, de savoir que l’on peut revendre son investissement rapidement et facilement.
Commençons par une mise en situation : supposons que vous souhaitiez revendre un objet et que vous ayez le choix entre un gigantesque marché national spécialisé dans la revente et un étalage devant chez vous. Il va de soi que le marché donne accès à un nombre d’acheteurs bien plus important au même endroit, permettant ainsi d’effectuer une revente rapide et facile, ce qui est impossible si vous n’avez accès qu’au seul étalage devant chez vous.
Ce phénomène s’applique aussi aux placements. Le fait d’avoir accès au marché néo-zélandais pour acheter ou revendre son investissement, ce qui est le cas avec les SINZ, permet une grande liquidité du placement. En d’autres termes, cela permet de trouver des acheteurs plus facilement et ainsi d’effectuer une revente simple et sans délai. C’est ce qui permet la flexibilité des SINZ.
Les fonds d’immobilier commerciaux, quant à eux, n’ont pas accès au marché néo-zélandais et doivent se contenter du bouche à oreille dit « marché secondaire » pour trouver des acheteurs. A cette difficulté s’ajoute la problématique des nouvelles parts vendues régulièrement par le fond lors d’ouvertures de capital, car celles-ci entrent directement en concurrence avec les investisseurs souhaitant revendre leurs parts existantes.
Les investissements dans l’agriculture sont également très peu liquides, déjà par le fait qu’ils soient généralement restreints uniquement à des investisseurs dits « expérimentés » et car limités à un marché secondaire pour la revente. Le manque de liquidité de ce type d’investissement n’attire que peu d’investisseurs, car dans certains des cas il faut attendre jusqu’à 30 ans avant d’espérer un retour sur investissement, bien sûr, si la météo a été clémente pendant cette période.
3) Les risques d’un investissement via les SINZ sont plus dilués que pour les autres types d’investissement
Les revenus générés par un investissement dans les SINZ proviennent essentiellement des loyers versés par un très grand nombre de locataires. Il s’agit donc de revenus stables, avec un risque locatif dilué sur plusieurs centaines de locataires dans de multiples secteurs d’immobilier professionnel (bureaux, industriel, santé, etc). Cela est particulièrement intéressant pour les investisseurs étrangers souhaitant diversifier leurs placements pour éviter de « tout mettre dans le même panier ».
Les fonds d’investissements commerciaux sont de bien plus petites structures et leurs revenus proviennent ici d’un nombre bien plus limité de locataires. Dans certains cas, un seul locataire peut représenter 50% des revenus de l’ensemble du fond d’immobilier commercial. De toute évidences les risques ne sont pas les mêmes lorsque l’on investit dans les SINZ.
Investir dans l’agriculture est également loin d’être sans risque, ces investissements sont d’ailleurs généralement restreints par la loi néo-zélandaise aux seuls investisseurs dit « expérimentés ».
Cela signifie que ces investisseurs comprennent parfaitement l’ampleur des risques qu’ils devront prendre comme, entre autres, comprendre que le changement climatique peut avoir des conséquences néfastes sur les récoltes et donc impacter les revenus.
Ou encore le Psa-V, une maladie bactérienne importée malencontreusement en Nouvelle-Zélande en 2011, a frappé l’industrie du kiwi causant jusqu’à 885 Millions de dollars de pertes. Il aura fallu développer une nouvelle variété de Kiwi résistante à la bactérie pour relancer doucement le secteur. (article)
Pour conclure, est-ce toujours intéressant d’investir en Nouvelle-Zélande en 2024 ?
Si vous souhaitiez simplement une maison de vacances en tant que non-résident, vous aurez compris que ce ne sera pas possible sans un changement de la loi. Dans l’alternative où votre projet est d’investir pour le futur, par exemple immigrer en Nouvelle-Zélande par la suite, ou simplement diversifier vos placements dans l’un des pays les plus stables économiquement, alors oui c’est toujours possible.
Vous l’aurez également compris à la lecture de cette page, tous les investissements accessibles aux non-résidents ne se valent pas pour les étrangers et c’est pour cette raison que New Zealand Guidance Plus s’est tourné vers les SINZ : la simplicité des démarches alliée à une bonne rentabilité tout en limitant grandement les risques.
N’hésitez pas à nous contacter pour connaître toutes les autres raisons qui font des SINZ probablement le meilleur investissement immobilier pour les étrangers en Nouvelle-Zélande.